Ponle Fibra a tu dinero

Zocalo Saltillo, Reforma

México, DF.- Antes, era necesario contar con grandes capitales para invertir en los magnos desarrollos inmobiliarios que existen o se construyen en el país.Actualmente, a raíz del surgimiento de esquemas como los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, Fibras, incluso los pequeños inversionistas tienen esta posibilidad.
Con montos desde los 2 mil pesos es posible participar en este modelo de inversión en bienes raíces, destaca Alejandro Reynoso del Valle, director ejecutivo de Casa de Bolsa Actinver.

“Son cantidades muy modestas comparadas con la inversión que se tendría que hacer si uno quisiera comprar un departamento (con fines de inversión)”, añade.

Pero, ¿qué son exactamente las Fibras? De acuerdo con la ley del Impuesto Sobre la Renta, ISR, se definen como vehículos para el financiamiento de bienes raíces.

“Son fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento, o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento”, detalla Héctor González.

El socio de la firma de consejería en inversión inmobiliaria Prosperia, refiere que este instrumento ofrece pagos periódicos a los inversionistas.

En su conjunto, los tenedores de certificados obtienen al menos 95% del resultado fiscal neto, proveniente de los ingresos por cobro de rentas por lo menos una vez al año, asegura.

Además, dan la posibilidad de obtener ganancias de capital mediante la plusvalía de los certificados en la operación de compraventa de los mismos.

Si ya te decidiste a invertir en Fibras, tendrás que evaluar las cinco opciones que hay en el mercado.

Una buena manera de hacerlo, aconseja Javier Lomelín Anaya, director general de Colliers International, es realizar un análisis del tipo de inmuebles que la conforman.

También es relevante, indica, revisar su ubicación y la capacidad de las empresas que los operan, administran y mantienen.

“Y principalmente (saber) quiénes son los inquilinos, que son los que van a pagar esas rentas que garantizan que el flujo de efectivo permanezca.

“Detrás de las Fibras está la gama de especialistas que elimina barreras de entrada a la inversión inmobiliaria por parte del público en general”, dice Lomelín.

Invertir en una Fibra o, más aún, en un fondo conformado por éstas, permite a sus inversionistas participar en un mercado en franca evolución, considera Luis García Peña, director de operaciones de Orange Investments.

“Tendrán el acceso a dividendos y rentabilidades todavía hoy por arriba del promedio del mercado”, expresa.

Por su parte, Alejandro Reynoso del Valle, de Actinver, refiere que, sobre todas las cosas, es crucial que el inversionista que incursione en el negocio tenga visión de largo plazo.

“Si tú eres leal a tu Fibra, te va a pagar muy buenos dividendos y se va a ir apreciando el bien raíz como lo ha hecho históricamente. “Un inversionista que espera un rendimiento de 40% en 2 meses está en el negocio equivocado”, opina Reynoso.

Sin embargo, como todo en la vida, existen riesgos que son inherentes a esta alternativa de inversión. “Es muy relevante que las adquisiciones que lleven a cabo para los portafolios estén dentro de parámetros de valuación adecuados”, advierte García Peña.

La proliferación de compradores de activos inmobiliarios puede originar burbujas en el ciclo de negocio más adelante, dice.

Y las fibras ¿son para ti?

En el ámbito inmobiliario nacional, los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, Fibras, han despertado mucho interés.

No deja de sorprender que esta nueva realidad se suscite a sólo dos años de que surgió Fibra Uno, el primer fideicomiso del País formado bajo este modelo de inversión.

Sin embargo, si te atrae la idea de destinar parte de tus ahorros a las Fibras, primero verifica que sea la mejor opción de acuerdo a tu perfil de inversor. “Es recomendable para quienes deseen recibir rentas y no tengan suficiente capital para adquirir un inmueble, pero sí para acceder a invertir en una Casa de Bolsa”, dice Héctor González, de 
Prosperia.

Lo es también, añade, si tienes el deseo de recibir rentas sin tener que inquietarte por la administración del inmueble o si está desocupado o no.

Si ya te decidiste a invertir en las Fibras, toma en cuenta que hay por lo menos varios caminos para cristalizar tu inversión.

Una de ellas es la estrategia directa, vía las Casas de Bolsa, en la que tú mismo debes evaluar y seleccionar las Fibras y montos a invertir en cada alternativa. También puedes materializarla a través de un asesor que te recomiende en cuál invertir, el cual podría fungir como administrador de tu portafolio.

¿CÓMO INVERTIR?

1 Decidir qué porcentaje del portafolio de inversión se quiere diversificar en Fibras y el monto que esto representa.

2 Definir el lugar geográfico en el cual se quiere invertir y seleccionar la Fibra que invierta en ese mercado.

3 Decidir el tipo de producto inmobiliario: oficinas, industrial, departamentos, comercial, etc.

4 Definir el esquema de inversión: mediante participación directa, a través de un asesor o de un fondo inmobiliario.

5 Valuación cuantitativa de cada una de las Fibras para seleccionar las más atractivas.

6 Una vez seleccionadas, se debe decidir el monto a invertir en cada una de ellas y proceder a hacer la inversión.

TIENE DE TODO

Fibra Uno es la única que tiene un portafolio mixto, el resto de estos instrumentos están especializados.

(Tipos de portafolio de todas las Fibras,%)

Mixto 51%

Industrial 36%

Hoteles 13%

Fuente: Evercore, al primer trimestre del 2013

COMPRAN EDIFICIOS

Las Fibras con más inmuebles en el País tienen propiedades industriales; atrás se ubican las Fibras hoteleras, con 50 edificios.
(Número de propiedades)

» FibraUno 312

» Fibra Macquarie 244

» Terrafina 233

» FibraHotel 36

» FibraInn 14
Fuente: Fibras, datos del 2013

INVERSIONES INMOBILIARIAS

Las Fibras han logrado rendimientos de hasta el 59%; se estima que en el largo plazo el rendimiento anual será del 5 al 7%. (Rendimientos anuales promedio)

» Departamento 4 a 6%

» Fibra 5 a 7%

» Local comercial 6 a 10% anual

» Nave industrial 10 a 14% anual

» Pool de inversión (renta) 12 a 16% anual

» CKDes** Entre 12 y más de 20%

* El rendimiento que finalmente se obtiene depende de múltiples factores, como el mercado geográfico y el nivel socioeconómico.

** Certificados de Capital de Desarrollo.

Fuente: Prosperia

COMPARA RENDIMIENTOS

Rendimiento que dieron 2 millones de pesos en instrumentos del mercado y rentas del 15 de mayo de 2012 al 15 de mayo de 2013.

TASA RENDIMIENTO

RENDIMIENTO 2012 ANUAL EN PESOS

Fibra Uno 59.35% $1,187,000

Fibra Hotel* 39.32% $786,400

Fibra Macquarie** 26.25% $525,000

Ahorro voluntario Afores 16.33% $326,600

Fibra Inn*** 14.51% $290,200

Fondos Renta Variable 11.73% $234,600

IPC de la BMV 10.45% $209,000

Fibra Terrafina**** 7.64% $152,800

Fondos flexibles conservadores 5.37% $107,400

Cetes 28 días 4.59% $91,800

Renta de vivienda 3.63% $72,600

Fondos de deuda 3.00% $60,000

Dólar -10.98% -$219,600

Fondos de cobertura -10.35% -$207,000

Oro (centenario) -17.91% -$358,200